不動産の任意売却とは？住宅ローンの支払いを滞ってしまうとどうなるのか。
横浜でマンションの任意売却、ご自宅の任意売却は司法書士よしだ法務事務所へお任せください！
横浜の司法書士吉田隼哉です！
前回までは不動産の売却代理の概要をお伝えしましたが
今回は、不動産の売却代理のうち任意売却についてお話したいと思います。
住宅ローンの支払いを滞ってしまうとどうなるのか。
ご自宅を購入後に、何らかのご事情により住宅ローンに支払いが滞ってしまうと、通常は保証会社等が代位弁済を行い債権者が変更され、新債権者から請求を受けることになります。
その請求すらを払わずにいると、そのうちご自宅が差押えられ時価よりも格段に安い金額で強制競売され、強制的に立退きを強いられることとなります。
強制競売で売却される場合は、一般的に売買価格が市場価格よりも３～４割以上低い価格になることが多く、その売却代金での抵当権者（債権者）への支払いに足りない場合は、ご自宅を強制的に競売で立ち退かされた上、さらに数百万円、数千万円という多額の借金（残債務）が残ってしまうことになってしまうのです。
まさに、身ぐるみを剥がされた状態で外に放り出されるのです。
独身の方ならなんとか飢えをしのいで体制を立て直そうとすることができるでしょうが、お子さんなどご家族がいる方はそんなこと言ってる場合ではありません。
住宅ローンの支払いを滞っている方、実は世の中にかなりの数いると言われています。経済不況の中で、ボーナスカットや給料減額により生活の圧迫、そして住宅ローンの支払いを遅らせて何とかやりくりする。
こんな家庭って実は沢山あるんです。
支払いを遅らせてやりくりできている間はまだいいです。
それが１ヶ月の滞納、３ヶ月の滞納、半年、１年と…
もうここまでの期間が経っていると債権者は何らかのアクションを起こしているはずです。
代位弁済によって債権者が変わっているか、ご自宅に差し押さえの登記がなされているか。
なんだか、うちは大丈夫だとか、差し押さえなんてドラマの世界だとか、債権者も人間なんだから待ってくれるだろうとか、
自分に起こっている危険を身近に感じていない方って結構いるようですが
とっても考えが甘いです。
任意売却を扱う側からの意見で言わせていただくと、自宅の差し押さえなんて珍しいことでもなんでもありません。
実際の世の中では当たり前のように差し押さえがなされ強制競売の実行が行われています。
債権者（抵当権者）は待ってくれません。事務的に処理するだけです。
差し押さえなんて、抵当権者が裁判所に書類持っていけば今日明日にもできるような簡単なもんなんですよ。
だって、住宅ローン組むときに金融機関の抵当権設定（担保権の登記）を入れましたよね？
抵当権って住宅ローンを滞納した債務者の自宅を容易に差し押さえるために設定してるんですよ！
そのための抵当権なんだから、滞納して支払い能力がないと判断すれば、そりゃ抵当権の実行してきますよ。
住宅ローンの支払いが滞っている以上、常に差し押さえがなされる危険性があるんです。
住宅ローンを払わずに放置していると必ず法的手段を取られ、
行き着く先は
強制競売です。
では、住宅ローンを支払えない場合は、黙って強制競売になるのを待つしかないのか？
いいえ、「不動産の任意売却」という方法があります。
不動産の任意売却とは？
簡単に言うと、読んで字のごとく強制競売される前に任意的に不動産を売ってしまうということです。
不動産の任意売却というものは通常の不動産の売却手続きとほとんど変わりがありません。
任意売却というものは一般的な市場での売却となるので、競売にかけられる場合よりも高い価格で売却されることが多いのです。
つまり、売却金額が高くなる可能性が高いので、その分、滞った住宅ローンの残債務に充てることが可能となるわけです。
また、強制競売の場合は、裁判所のホームページに差押え物件として載ってしまうことになりますので、近所の方や知り合いに自宅の差押えがわかってしまうおそれがありますが、任意売却の場合はそういったおそれはありません。
じゃあそんなメリットばかりの任意売却なんだからみんなすればいいのでは？
任意売却するためには一つの大きな壁があります。
それは、債権者(抵当権者など)達から任意売却していいか、また売却金額について合意を得なければなりません。
債権者は任意売却することを認めてくれるのか疑問に思うかもしれませんが、債権者は案外任意売却を認めてくれる傾向にあるようです。（特に我々司法書士のような専門家が間に入ると合意がスムーズに進む傾向にあります。）
それは、任意売却となれば、債権者としても不動産競売という長く時間のかかる手続きを経なくてすむ、強制競売による売却価格よりも高い金額となる可能性が圧倒的に高い。
つまり、債権者としても強制競売にかけるより任意売却の方が得られる利益が大きいので、差し押さえをしておきながら本音としては「任意売却してくれないかな…」と考えているからです。
ですが、こういった状況に陥るとどうしても債務者さんは周りが見えなくなり債権者から連絡を断ってしまうことが多いんですね。
債権者としては任意売却してほしいが、債務者と連絡が取れないから「仕方ない、このまま強制競売してしまうか」という悪循環が起きてしまうんです。
ですから、債務者と債権者の間を橋渡しとなる人間が必要となるわけですが
この時考えられる橋渡しとなれる人間は、
・司法書士
・弁護士
・任意売却が得意な不動産会社
の三つとなります。
弁護士さんは、法律のプロでありますから債権者との交渉はお手のもんでしょうが、不動産のプロではありません。
不動産会社は不動産取引のプロでありますが、法律のプロではありません。
しかし、司法書士は法律の知識も不動産取引の知識もありますから任意売却にとても向いているんですよね。
それに、任意売却と自己破産は切っても切り離せない関係にあります。
司法書士であれば売っておしまいの不動作会社とは違って、自己破産までのアフターフォローが可能です。
こんなこと言ってると、自己破産だけはしたくないって声が聞こえてきそうですが…
(^_^;)
自己破産をしたくないって気持ちもわかりますが、
私から言わせてもらえば
何百万円もの借金を残して頑張るんですか？
いまの状態で家族を守って養っていくんですか？
『借金を０にして一からスタートしてください。』
自己破産は何も悪いことではありません。
「自己破産をしないですむ！」とかなんとか言って任意売却をすすめる業者さんもいるようですが、私はぜひ任意売却と自己破産はセットにして検討すべきかと思いますよ。
全ての人に与えられた権利の一つですから、堂々と自己破産しましょう。
※自己破産について語ると長くなってしまうので後日のブログでお話したいと思います。
まあ、話はそれましたが、積極的に任意売却の業務を取り入れておりますのでご希望があればご相談もお受けしております。
任意売却について詳しくは当事務所の売却代理のページをご参考ください。
任売ビジネスに注意
任意売却の業界では、任意売却という言葉を略して「任売」と呼びます。
この任売ビジネスというものは、時代の流れに乗って、任意売却の専門的知識がないにも関わらず、不動産の売却案件を獲得するために、無理に任意売却をすすめようとする業者がおります。
また、裁判所のホームページを閲覧し差し押さえされた不動産所有者を見つけ出して、無理に売却させようと自宅にまで押しかけてくる強引な業者も存在します。
これら強引な業者の場合、とにかく不動産の売却させようとあの手この手で話をしてきますので注意が必要です。
任意売却の専門業者とうたっているからと安易にその業者に連絡するのではなく、債務者自身でも多くの知識を得て、間違った業者を選んでしまわないように十分に注意をしていかなければなりません。
また、不動産を売っておしまいではなく、アフターフォローまでキッチリしている業者を選定するのが重要です。
あなたが連絡してしようと思っている業者は本当にそこまでの対応ができていますか？
任意売却の専門的な知識がありそうですか？
一度、じっくりと考え直して業者の選定について検討することをオススメいたします。
当事務所では、任意売却を専門としている提携の不動産会社様をご紹介することが可能ですので、この点は安心してご相談ください。
不動産の売却については任意売却専門の提携不動産会社が担当、司法書士の私が住宅ローン債権者との交渉と最終的な自己破産手続きのアフターフォローまで担当いたします。
専門分野を使って連携して任意売却手続きを進めさせていただきますので安心してご相談いただければと思います。
≫任意売却を得意とする横浜の司法書士よしだ法務事務所ホームページ
任売の概要を話させていただきましたが。実はもっともっと奥が深く難しい話ですので、また別の機会に言及してお話させていただきたいと思います。
では☆
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